tipo de interés – Berdaguer Abogados

CLÁUSULA SUELO EN SU PRÉSTAMO HIPOTECARIO

¿Que son las cláusulas suelo?

Muchos de los préstamos hipotecarios otorgados por banco españoles para la compra de vivienda con interés variable, están referenciados al Euribor. Esto significa que el tipo de interés se fija sumando dos componentes el índice de referencia, siendo el más habitual el Euribor y un el diferencial que es una parte fija que se suma al índice de referencia y que se acuerda con el banco. En muchas de las hipotecas dada la fluctuación del tipo de referencia se incluyeron clausulas suelo, que establecían que a pesar de fluctuaciones a la baja del Euribor los tipos de interés no podían bajar de un tipo mínimo.

¿Por qué motivo se cuestionan este tipo de clausulas?

Se han cuestionado estas clausulas suelos al considerarse que no han sido negociadas de forma individual por el consumidor sino han sido impuestas por el banco sin que se haya informado a los consumidores de de las consecuencias que significaba incluir este acuerdo en el préstamo. Cuando comenzó la bajada del Euribor se activaron las clausulas suelos y los consumidores finales pagaron más intereses de lo que le correspondían si se aplicaba estrictamente el tipo de interés sumando los dos componentes del esto es el Euribor más el diferencial. A partir de este momento los consumidores empezaron a denunciar esta práctica alegando desconocimiento.

¿Qué han resuelto en los juzgados sobre este tema?

En 2013 el Tribunal Supremo declara nula clausulas de este tipo de varias entidades teniendo efectos esta anulación a partir de Mayo de 2013. Sin embargo la sentencia del Tribunal de Justicia de la Europeo hace que estos efectos de nulidad de la clausula y sus consecuencias se apliquen de forma retroactiva obligando a las entidades a devolver todo lo cobrado por estas clausulas abusivas desde la firma del préstamo.

Conclusión.

Por tanto los consumidores que en su préstamo hipotecario tengan este tipo de clausulas pueden proceder a la reclamación de lo indebidamente cobrado por el banco desde que se otorgó a la hipoteca, aunque se analizará cada caso por el juzgado para comprobar si hubo efectivamente o no falta de transparencia por parte del banco , esto es si informó detalladamente a los consumidores sobre las consecuencias de este tipo de clausulas.

Procedimiento. Iniciativa del estado para facilitar la recuperación del dinero.

El Estado ha querido regular este asunto mediante Real Decreto Ley 1/2017 de 20 de Enero para agilizar la devolución de los importes pagados en exceso mediante un procedimiento extrajudicial. Los consumidores tendrán que reclamar a su entidad de crédito y ésta, si acepta, deberá remitir al consumidor el cálculo del dinero a devolver y las partes intentarán llegar un acuerdo para resolver este asunto de forma extrajudicial. Se da un plazo de 3 meses desde la presentación de la reclamación. para llegar a un acuerdo. Si no se alcanza un acuerdo entre las partes, la reclamación habrá que realizarla por la vía judicial.

Si necesitara información adicional sobre este tema no dude en contactarnos en

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La información facilitada en este artículo es de carácter general y no es sustitutivo del asesoramiento legal oportuno.

Rafael Berdaguer

Rafael Berdaguer Abogados.

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FLOOR CLAUSE IN YOUR DEED OF MORTGAGE

What is a Floor Clause?

A lot of mortgages granted by Spanish Banks for the purchase of property with variable interest are referenced to Euribor (Euro Interbank Offered Rate).

This means that the interest rate of the loan is fixed by adding two components, the reference index being the most common the Euribor and a differential margin (fixed amount) agreed with the bank.

In many Deeds of Mortgage given the fluctuation of the Euribor floor clauses were included which established that despite the downward fluctuations of this reference rate, the rate of interest applicable to the loan could not fall below a minimum.

Why are these clauses questioned?

These clauses have been questioned on the grounds that they have not been negotiated individually by you the customer, but have been imposed by the bank without you being aware of the consequences of including this agreement in the loan.

When the Euribor started to fall, the Floor Clause was activated and you as the customer paid more interest than you would have paid if the interest rate applied had been established adding the two components, i.e. Euribor plus the differential margin.

When this happened customers of the banks started to denounce this practice arguing that they had not been informed clearly.

What have the courts resolved on this matter?

In 2013 the Spanish Supreme Court declared this type of clause used by some Spanish banks, as null and void, this has come in to effect since May 2013.

However, a resolution from the European Court of Justice has confirmed that if the clauses are declared null and void this is applicable retroactively since the signing of the mortgage.

Therefore the banks legally have to refund all the surplus monies paid since the execution of the Deed of Mortgage.

Conclusion

Therefore customers who have such clauses in their mortgage loan can now proceed to claim the surplus amounts charged by the bank since their mortgage was granted.

Although each case will be analyzed individually by the court to check if the bank has informed the customer in detail about the consequences of this type of Floor Clause or not.

Procedure. Initiative of the Spanish Estate to make the recovery of money easier.

The State wanted to regulate this matter in the Royal Decree 1/2017 of January 20th to expedite the refund of the surplus amounts paid through an out of court procedure.

Customers will have to present a claim to their bank requesting that the Floor Clause is made null and void and applying for the refund of surplus amounts paid.

If this claim is accepted by the bank they must remit to the customer the calculation of the money to be returned and the parties will try to reach an agreement to resolve this matter.

There is a term of 3 months from the submission of the claim for both parties to reach an agreement.

If an agreement is not reached, the claim will have to be made through the court.

If you need any further information on this subject please contact us on

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Please note the information provided in this article is of general knowledge only and is not to be construed or intended as substitute for professional legal advice.